首创整体出租 留住“格沙”品牌

　　【中国品牌建设网5月20日网讯】上世纪80年代“环市童服”发源地的东升片区格沙工业区，即将进入改造时间。禅城区祖庙街道近日召开新闻通气会，格沙工业区所属的祖庙街道东升村四个经济社，通过公开招标形式，引入投资商对工业区22万平方米的物业进行改造。既保住“格沙”这个环市童服的招牌、向产业链两端延伸，又发挥出这个片区所在的禅南核心区位的优势，是此番改造的重点思路。

　　留住“格沙”招牌 改造也要搞产业

　　从城市空间颇为宽敞的桂城南海大道左转几十米，就进入了祖庙街道东升村，“格沙童服城”的简易牌坊首先进入视线，三十年来，围绕着童装这个行业，格沙形成了独具一格的城中村生态。现在，在佛山(楼盘)中心城区的新格局中，格沙工业区处于禅城区与南海区交界位置，是祖庙街道划定的四大片区之一—东升片区的重要组成部分，亦是禅南合作主题下的核心位置。

　　尽管格沙只是村一级的工业园区，但有心人会注意到，佛山童装“青蛙王子”、“卡尔菲特”等知名童装的生产地址，都会出现“格沙”这二字。上世纪80年代，格沙首先成为佛山童装的重要生产基地，带动起周边片区的经济繁荣。在一位童装老板的记忆中，“当时先是由村级工业园，然后是发展出镇级的工业区，环市童服的产业聚集效应就逐渐显现出来了。”直至今日，格沙这片旧厂房中还有200多家童装生产企业聚集在此。

　　此次对格沙工业区这一具有标志性意义的童装产业聚集区进行提升改造，涉及东升村属下四个经济社约22万平方米的物业，“格沙这个佛山童装的金字招牌，一定要保住。”在东升村村委书记黄东强的记忆中，格沙一带以前是农田，上世纪80年代，这里出现了佛山最大的一家童装厂，童服厂为佛山留下了一大批技术人才。正是这批人，此后三十年都驻守在格沙这个片区，各处开花，中小企业遍布，即使是2008年金融危机、即使是在产业外迁的步伐下，这些企业都牢牢扎根在格沙。但在格沙工业区内童服行业依旧繁荣的背后，脏乱差的生产经营环境一直为人们所诟病，走进东升村村委会，首先进入记者视线的就是左手边的消防设备，城市管理压力大，消防治安等隐患压力高悬。

　　“我们竞得格沙工业区地上建筑物以及集体用地40年的使用权，总投资改造金额不少于5亿元，其中首年投资改造不少于6000万元，将以格沙工业区的原有建筑为基础，对生产环境、基础设施等进行升级改造，优化功能分区，将其打造成为集现代生产、展销、办公与商业休闲于一体的城市综合体。”投资商佛山市聚荟有限公司负责人在发布会上表示。

　　“东升片区的童装行业用了几十年时间逐渐壮大起来，现在童装行业的人才留在这里，技术平台留在这里，可以说，这里是有传统积累的。”黄东强透露，“有人提出要不要改掉格沙这个词，我们认为要坚决保留。”

　　按照投资商给出的时间表，预计6月底前，格沙童服城的改造项目整体设计就将出炉，年底前该片区的道路规划整改将完成，并完成童服展览中心和新闻发布中心，明年底完成童服商业批发中心。

　　祖庙街道负责人计算了这样一笔账：“按照建设总投资额，每平方米的建筑面积都将投入2500元的改造成本，应该说，这样的改造力度是有保障的，这种模式将会实现区域增值，物业增值，村民受益和企业增收的多赢。”

　　土地流转新方式 整体出租40年

　　“可能选择这种土地流转方式，我们获得的收益不是最大的，但一定是最平稳的，在集体土地和物业所有权不发生变更的情况下，村民获得的收益将是很稳定的。”这是黄东强的一个判断。值得注意的是，此次格沙工业区改造，首次采用将土地使用权和地面物业整体进行出租的方式，而非禅城“三旧”改造中经常出现的土地整体收储模式。具体来讲，改造采用对物业进行改造改建的方式，而非大拆大建的方式，保留优质企业以及高附加值环节，而非重新引入新产业的方式进行改造。

　　“我们在招投标中，设立的租金起点和投资总额等标准的要求是比较高的，此外，也建立起了物业收益逐级增长机制。我这里有一笔账，现在经济社仅仅是为了厂房和周边的保洁，每年的支出就要两百万元上下，除此之外，每年的消防、治安问题都是频频出现，城市面貌和城市管理水平都不行，村里为此付出了太多的管理成本。”黄东强认为，“引入物业公司，能够提高对这一城市管理黑点的治安、消防等方面的管理水平。”

　　22万平方米物业由投资商租赁后，首期租金就会在2013年租金水平的基础上有所增加，并且该片区今后所有管理成本费用将由投资商承担，经济社减少成本支出无形中又增加收入，粗略估算，计算首期的租金收入以及成本的转移，东升村所涉及改造的四个经济社的收入预计每年增收792万元。

　　此间有业内人士分析说：“没有大拆大建，就不会出现拆建期间的租金空档期，应该说村民的租金收益是不会有断档的，并且今后的收益会平稳上升。在租赁合同到期后，物业将无偿返还给各个经济社，应该说是一个长短结合的模式。”

　　不仅仅是经济账，事实上，格沙工业区背靠南海大道、紧邻地铁口，又有着紧邻千灯湖片区的资源优势，距离南海大道、广州(楼盘)更是近在咫尺，可以说是禅南合作、广佛同城的腹地，坐拥禅城、南海桂城两地优质成熟的生活服务资源，它不仅仅是东升祖庙街道东部角落，更是从南海千灯湖向西仅仅几公里的辐射区域，如何激发其新的区位价值，也成为此次改造各界的期待所在。

　　此前，由于土地、物业过于分散造成的可持续发展的瓶颈，一直制约着这一片区的发展。有业内人士直言，该村几个经济社在发展中，出现了寸土必争、互不相让的情况，尤其是涉及到一些利益交叉点时，更是难以抱团发展，直接阻碍了这一片区的整体规划和转型升级。“此次选择整体出租的流转方式，就是要破解这一问题。”

　　改造前繁忙依旧

　　工人对格沙有感情

　　走访

　　5月15日10点，从车水马龙的南海大道进入格沙工业区，工业区小巷子两旁的各种小作坊制衣厂、小食店林立，多名女工正匆匆往来于熙熙攘攘的人群中，不一会儿，她们就来到了各自的厂门口，厂房车间不时传来阵阵密集的针织声，几辆拉着布料的货车从狭小的巷道缓缓驶过。一家小作坊制衣厂内，几名女工正在加紧赶制童服。

　　门外，几位工人正盯着招工广告看，一位工头发现了，立刻热情地将他们领进车间参观。附近的宿舍区、生活区、桂乐新村散落着各种集市，商贩们叫卖，整个场面很是热闹。不论是本地村民，还是童装企业、工人，抑或是工业区内的各种食店、手机店、理发店等，他们的生活其实都离不开童装产业。

　　上世纪80年代初，很多人从全国各地迁入格沙，他们在这里执着打拼十多年。之后做代工生产，历经30年的发展，终于拥有了品牌。“15年前，我从东北来到格沙，当时改革开放形势很好，佛山作为沿海城市，政策也不错，我就决定在这里落地发展了。回想起当时的情景，真是很难忘。”一位制衣厂老板告诉记者，在他的记忆中，那时的格沙还是很多田地、杂草遍地，作为南海桂城南北向主干道南海大道才刚刚通车，红绿灯都没有装好，“我们算是这里比较早的一批开拓者了，是看着格沙一步步发展起来的，对格沙真的很亲切。当时我们企业和生产队和村民的关系真可以用水乳交融来形容，生产队每隔一段时间还请我们企业聚聚吃个饭，大家关系十分和谐，相处十分融洽。”

　　2008年金融危机时期，尽管当时佛山有不少服装企业倒闭或者内迁，但是格沙的制衣企业似乎所受影响并不大。“当时虽然国际环境下外销份额减小，但生意并没有很难做，因为买卖方信誉都很高，没外单的时候我们还积极地转而开拓内销市场，国家的调控政策也很好地拉大了内需，再有当时人民币并没有贬值，我们的产品不会滞销。”不过，历经大浪淘沙，这个产业正逐步从分散走向集中，逐步形成了一些品牌占有的市场份额不断扩大，小企业的市场份额则在逐步缩小，部分企业也逐步完成了生产线的内迁。

　　在格沙这个“铁打的营盘”里，工人们对格沙的感情同样是溢于言表。“现在招工难的多了，还记得十多年前，我们这些工人都是大批大批地在这里务工，下班后厂门前经常被人流堵得水泄不通。”谈及对于格沙的感情，一位制衣厂女工这样告诉记者：“我在格沙打拼了这么多年，这里也是我事业起步的地方，如今已经在这里安家落户，并且越来越熟悉喜欢这里，下一步，我还会在这里坚守。”

　　祖庙街道四大产业片区

　　亮出“代表作”

　　关注

　　根据祖庙街道产业的总体规划，辖区分为城北片区、季华片区、老城片区以及东升片区四大产业发展片区。此次东升片区格沙工业区启动提升改造后，祖庙街道四大片区均已拿出“代表作”，目前各大项目正在有序推进中。

　　城北片区华南金谷项目

　　于2013年9月3日完成上市交易，今年5月临时销售中心建成以来，目前已有超过400人完成购买登记。城北汽配交易中心项目以及城北食品交易中心项目都在积极推进中。

　　老城片区

　　位于高基街南侧的华强广场项目，现在已进行围蔽施工、开挖基坑了，这里将成为佛山电子产业、LED产业以及动漫文化产业的区域总部基地，以及广佛肇区域电子产品的总部基地，预计今年9月份开始销售。

　　季华片区

　　绿地中心第一座双子塔主体结构将于今年封顶，星星广场项目、天丰国际项目和万科广场等其他重点项目也正在重点建设推进。

　　东升片区

　　除了格沙工业区的此次提升改造外，集研究、销售、展示、高端生产于一体的大型总部基地—海天总部基地项目，将会成为龙头企业高端发展的标杆，该项目也将于今年底前正式动工。

　　“不辜负大家期望，我们会努力整合!”

　　声音

　　“我们竞得使用权后，祖庙街道多次组织我们与村里进行沟通，其实经过三十年的发展，佛山童装形成了无可比拟的产业优势。”投资商方面向记者透露：“佛山童装也面临着众多制造业所面临的共同难题—成本上涨过快，市场需求瓶颈以及产品的同质化严重等。我们相信，改造后的格沙童装城将会以一个全新的面貌呈现的。”

　　按照投资商的计划，将会通过线上线下渠道定期举办童装行业产品发布会、品牌展览会等，全力宣传打造格沙童装城区域品牌，引导优质企业做大做强，进一步扩大格沙童装在国内外的影响力。

　　在环市童装产业转型升级的步伐中，记者注意到这样一个细节，每年的“两会”上，来自童装行业的代表都会提出，“环市童装”这个大的品牌下，其实企业家们抱团留守的意愿非常强烈，他们希望在禅城找到向产业链上游转型的发展空间。

　　2013年1月17日，在禅城“两会”祖庙分组的讨论上，“青蛙王子”品牌的负责人就抢唛发言，他说：“我是卢良添，是一位来自祖庙的基层代表，我对政府工作报告、人大工作报告体会很深。”他话锋一转说，“但是我还是要提几点建议。佛山禅城在城市提升、总部建设上的大方向是正确的，但我觉得禅城的发展特别是祖庙的发展离不开工业，比如祖庙商圈里的大型国有企业有500多家，除了发展总部经济，吸引国际先进产业外，不要将佛山传统企业一刀斩，佛山的发展一直以工业为主，一定要既抓商业，又要靠工业。禅城建再多的总部大楼，没有人气是不行的。”

　　他提出，祖庙街道的童装企业，产业链上其实还是有过万的企业，全市有69万人在从事这个行业。“对于佛山童装产业，政府应该给政策，不必给钱。即便不给土地，能不能进行整合?我们不会辜负大家的期望，我们会努力整合。无牌厂全部整治，将有效资源和有效土地整合起来，整合出来就会有税收增长点。祖庙其实有好多发展机会。”

　　2014年2月，在禅城区“两会”的祖庙分组讨论上，又有童服行业代表抢唛发言，在肯定了禅城区两年来的变化后，同样再次呼吁关注“环市童服”这个金字招牌。

　　市委常委、禅城区委书记区邦敏则表态说：祖庙街道东升村拿了20多万平方米的物业，作为一个试点，作为童服产业的研发会展交易中心，把低端工厂搬出去，春节前村民刚刚表决结束。顺利的话，相信东升试点年底会有点东西看。

　　“其实，祖庙街道的童装企业还有百万平方米之多的物业，格沙工业区这个产业"发源地"的22万平方物业，仅占到了五分之一。”祖庙街道一位负责人坦言，格沙工业区的改造方式，与以往的“三旧”改造项目区别较大，“比如通过保留部分原来童服产业中的优质企业，保留产业链高附加值的环节，同时引进商务会展、广告文化创意、产业孵化、电子商务等业态，延伸产业链，充实产业内涵，突出产业特色和主题。”

　　此外，在开发模式上，项目以物业租赁而非土地收储、或者原有物业改建而非大拆大建的方式，保留优质企业以及高附加值环节，而非重新引入新产业的方式进行改造，这样做效率是比较高的，进展会比较快，容易被村民们所接受。“这些新模式的背后，格沙工业区这个项目如何改，改得好不好，将会成为一个示范，因为这个行业很多人都在观望，同样，这一模式也将为祖庙街道的其他村旧厂房、旧物业改造积累经验，很多村民也在观摩。”