国土部严打地方卖地“饥饿营销”

　　【中国品牌建设网10月17日网讯】前三季度，全国住宅用地供应9.17万公顷，同比增加28.4%，远超近五年同期均值(6.29万公顷)。根据记者独家获取的一份国土系统资料显示，过去5年(2008-2012年)全国平均供地率仅为58.6%。

　　在高住宅供地量下，2013年的地王面世力度却远超历史，上海良玉投资有限公司总经理郭玉良认为，呈现“量价齐涨”局面，前两年地王的饥饿营销是一大因素。

　　一位和多地国土系统人士联系紧密的土地运营专家透露，“饥饿营销”是地方常用的土地营销方式，即土地提供者有意压缩土地供给，追求卖地收入最大化。并且多地聚集了一批政府背景的卖地营销高手，能够在合适时点推出合适地块。

　　实际上，地方政府通过“饥饿营销”的囤地行为备受国土部诟病。国土部一位知情人士透露，预计在新型城镇化背景下，土地流转方面不会有太大的突破，仍被要求在法律框架内推行。有保有压的集约化供地策略被作为一大重点。对于此前供地规模较大、供地较为粗放的供地规模加以压缩。并且，国土部已开始加紧对地方囤地行为的动态巡查。

　　饥饿营销推高地价

　　上周末，据不完全统计，华润公园九里、北京风景、润枫领尚、旭辉E天地四个项目全部创下“日光盘”的销售佳绩。同时北京可售商品房住宅已经在10月份跌破6万套的警戒线，达到年内最低点。

　　北京“日光盘”和此前的地王频出，和前两年土地供应不足有密切联系。公开资料显示，2012年，北京商品住宅用地实现成交276公顷，商业办公用地96公顷，全年经营性用地共372公顷，仅仅完成全市年度计划1200公顷的31%，创近6年来新低，这也是北京住宅用地规模连续三年出现下滑。

　　北京供地不足产生的供需矛盾并非个例，其普遍存在于一线城市及部分重点城市，根据本报记者独家获取的一份资料，过去五年，全国平均供地率仅为58.6%，土地使用效率不高。

　　业内人士表示，地方新增建设用地和同年度已供应土地的情况、商品房用地供应计划和完成供应计划的情况，都将对“供地率”指标产生影响。

　　中国人民大学土地管理系教授严金明表示，供地率低的原因较为复杂，比如“批征供”环节分离的土地审批体制、征地难、土地批后监管薄弱等。

　　“地方政府主观控制土地征收和供应节奏，谋求土地收益最大化，导致年度供应计划难完成也是一大原因”。上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示。

　　在中国土地学会副理事长黄小虎看来，地方政府用征收和储存的土地，向银行抵押融资相当普遍。部分地方政府土地抵押的融资额，已远远高于土地财政的收入。

　　有保有压的供地规模

　　主管部门国土部一直都在力促增加供地规模，并将之作为房地产用地调控的核心，并频频到地方调研供地改革动态。

　　上述国土部知情人士表示，根据国土部调研，地方用地需求有差异，未来在供地环节，国土部将更多采用分类指导策略，加大供需紧张地区的供地需求;压缩此前供地规模较大、供地较为粗放的地区规模。

　　实际上，分类供地模式在2013年的数据上亦有体现。10月16日，国土部发布数据显示，前三季度，全国住宅用地供应9.17万公顷，同比增加28.4%，远超近五年同期均值(6.29万公顷)。

　　其中， 70个大中城市前9月住宅用地供应3.48万公顷，同比增加32.7%，其中住宅用地同比增加的有47个，同比减少的有23个。

　　值得一提的是，一线和部分二线热点城市明显提升了土地供应的速度，而前几年少数供应规模偏大的城市，则适当放缓了住宅用地的供应。

　　根据国土部提供的数据，前三季度，一、二、三线城市住宅用地同比分别增加52.4%、30.1%、35.2%。

　　总体看，上述国土部相关人士表示，北京、上海、广州、深圳四个“一线城市”前9月住宅用地的供应量已接近或超过去5年平均水平。

　　另外，上述人士表示，国土部已经要求供需紧张的重点城市，继续增加供地，预计年内一线和部分热点二线城市供应力度，将会继续加大。

　　巡查促囤地开发

　　上述国土部人士介绍，今后缓解土地供需矛盾的一大途径就是土地集约利用和差别化供地。未来国土部还将在加快建立批而未用指标考核体系，严控新增建设用地规模，完善批而未用土地监管等方面，建立一套长效机制。

　　国土部正在全国建立一套土地利用动态巡查制度，推进对已供土地特别是房地产开发用地的监管。在该系统下，国土部要求各地要加大对批而未供、供而未用土地的处置力度，强化土地使用效率考核。

　　据上述国土部人士透露，该巡查系统将已经供应的“特殊”大地块比如地王等地块，作为今明两年的监管重点，防止囤地、闲置等状况，督促其尽快形成供应。

　　宁夏省国土厅的一位人士透露，2013年国土部每个季度都会公布各地供地和土地违约情况，针对部分地方存在的批而未用情况，要求各地制定分类处理意见，对于供地率低的城市将进行督查，并将根据地方批而未用的情况，核减下一年度计划指标。

　　根据国土部提供的资料，截至9月底，全国未竣工住宅用地超过40万公顷，比年初增加9.3%。在建住宅用地约27.6万公顷，比年初增加5%，已供土地正逐步进入开发建设阶段。

　　上述国土部人士表示，按照正常开发周期，预计明年上半年将有相当数量已供土地会形成有效供给，不仅能够有效稳定当前房屋和土地市场预期，还有助于保证后市住房持续有效供给。