房企破产的腥风再次飘过，寒意阵阵。
2月10日，北京西郊某宾馆内一场小型媒体见面会上，“新《破产法》实施后首例房地产公司破产案”的当事一方——北京兴昌达博房地产开发公司(兴昌达博)董事长王宪平自揭内情。
他称，早在2007年9月19日就已被北京市昌平区人民法院宣布破产的昌平麓鸣花园项目，系其与小股东合谋制造的破产假象，目的是为躲避拖延8年交房所欠下的巨额债务。
值得关注的是，从当事方自供的破产内情中，新《破产法》中对于房企恶意破产逃债的监管疏漏隐约可见。
北京君永律师事务所尹富强律师据此认为，楼市的不确定性增加了房企下一步“破产逃债”的风险，这将使最易受到伤害的债权人——购房者更加谨慎，其态度也会相应传导至楼盘销售环节，对房地产市场造成巨大的伤害。
破产玄机
麓鸣花园系兴昌达博与昌平区国资委下属的北京兴昌高科技发展有限公司(兴昌高科)合作开发，后者作为土地一级开发方在项目中享有10%的股权。
2001年6月，项目在未获预售许可的情况下先行认购，约有600人与开发商签下房屋认购契约，后者获资约3亿元。
但随后由于批文延误，工程一拖再拖，其间加之征地拆迁费用上涨、购房者要求退房、理赔以及为输血项目的高息拆借，至2006年，各项债务已使开发商不堪重负。
据王宪平透露，仅利息一项，就累计约2亿元。
为减轻债务压力，为盘活项目赢得时间，开发商股东内部协商，冒险走“假破产”之路。据王宪平当天向本报记者出示的6份债务合同显示，兴昌达博与兴昌高科联手伪造了1.04亿元的债务，并计划由兴昌高科作为债权人向法院提出破产申请，后由兴昌达博大股东“东方达博”注资，重新接盘。
“但令人没有想到的是，兴昌高科利用这份虚构债权一举将我们扫地出门并取而代之。”王宪平说。
本报虽未采访到当事另一方——兴昌高科对此事的解释，但据此前的媒体报道，兴昌高科法人代表王海岭表示，6份合同到底是真是假，还有承诺函的问题，这些法院都有认定，这不是哪个人随便说了就能算的。
本报记者在采访中发现，虽然该案中大小股东利益争夺复杂，但致使麓鸣花园项目陷入烂尾的重要原因之一，是前两年地价过快上涨、征地拆迁成本成倍激增，“在工程进度拖延的4年时间里，拆迁费从8000万元上涨到4.2亿元，将近翻了5倍”。
逃债隐患
在上述破产案之前的预售制度也起到了推波助澜的作用，而这很可能预示着更进一步的隐患。
北京西部一个大型地产项目的邹姓副总经理则分析：“那些用预售款去拿地的开发商，是最有可能恶意破产逃债的，而这类‘未批先售’的历史遗留项目，在北京周边城区分布较多。”
“一般恶意破产的开发商有三个目的：一是为了破产清算，变现后撤离地产行业；二是抵押型物业即将被银行拍卖前，申请破产重整；三是通过破产逃避债务，重组后注资再获得开发权。”上述邹姓副总经理表示。
虽然没有具体数据统计，但据知情人透露，过去在昌平区先拿地、再补批文的开发模式颇为普遍，这催生许多“五证不全”就冒然销售的违规项目。
该知情人表示，类似麓鸣花园有恶意破产逃债风险的，“绝不止一家”。
北京市建委的统计结果是，北京已经有1042家、近四分之一的房企关张。在地产行业普遍下行的情况下，房企会否出现集中破产倒闭潮一直受人关注。
尹富强律师则认为,若楼市继续交恶，后续房企恶意破产逃债的案例极有可能成倍激增。
“虽然在抵制地产公司恶意破产方面，新《破产法》有明确规定，为逃避债务而隐匿、转移财产、虚构债务、承认不真实的债务等均无效。但值得注意的是，虽然法律明确禁止，房企申请破产重组的事情仍时有发生。”尹富强说。 |
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